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楼市大热背后:地方政府卖地玩饥饿营销

2016-12-02 08:39:33 新浪网 

  最近,天津、上海、济南的楼市又是一番惊心动魄。

  岛妹在上海的朋友一头黑线地说,刚凑齐的首付款又不够了。上海连夜发布新政,首套住房首付比例不低于35%;在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家庭,申请商业贷款(认房又认贷)购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

  类似的如天津,居民家庭首套房商贷最低首付比为30%,有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,最低首付款比例为40%;济南,各银行全面暂停个人房贷业务至11月末,12月的政策尚未可知。

  上一轮调控是在“十一”前后。也就是说,短短两个月不到,这些地方又开始了新一轮的调控加码。

  为什么如此急迫?

  疯狂

  相比去年的股市疯狂,今年10月前的楼市也有的一拼。

  数据显示,到今年9月,70个大中城市房价有63城上涨,23个城市房价环比涨幅超过2%;杭州、福州、济南、郑州、无锡5个城市,环比涨幅超过5%,刷新8月份创造的历史纪录。其中,无锡以8.2%的数字,位列涨幅榜首位。

  此种背景下,各地政府放出楼市调控大招,逻辑易懂。10月统计局再出数据时,市场反应很配合地量价齐跌。

  可没多久,一些城市房价又出现回暖反弹迹象。本着“楼价你若安好,便是晴天霹雳”的原则,政策自然要加码动真格;政府调控的决心以及急迫性显而易见。同时,临近年底,今年保GDP的目标应该有准儿了,因此调控加码,实际上也有政策空间。

  为什么如此急迫?

  原因不外乎楼市此前过高的杠杆和过快增长的房价。据专家测算,以中国目前各地的建设情况和人口情况来对比,如果是单靠自住需求,房价一般不会大涨、暴涨,一年涨个10%、15%,是自住需求驱动的合理涨幅。

  而房价一旦出现一年涨幅30%以上,大部分情况就是投资投机者开始活跃了。要知道,今年前三季度,全国商品房销售额80208亿元,同比增了41.3%!而根据中国房地产业协会的最新的统计,到今年十月,北京、上海、深圳、杭州、青岛、南京六个城市,房价同比分别上涨了41.18%、32.78%、23.45%、15.08%、11.54%、38.14%。

  根据中国社科院编写的《中国住房发展报告(2016-2017)》,全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险;其中,深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州,成为住房估值风险最高的10个城市。

  如此脱缰野马之势,也就不得不“下下火”。

  地王

  与猛烈而直接的调控齐飞的,是各地层出不穷的“地王”。

  比如,不久前在武汉,5宗地块正式挂牌,其中位于汉正街东片的一块住宅及商服用地,起拍价就达126亿元——未经加价,便已超越了武汉迄今为止土地拍卖中最高的成交价,新晋“地王”相霸气侧漏。前不久,广州、武汉、长沙、厦门等地的“地王”也争先恐后地横空出世。

  很多人不解,既然楼市已经在降温,为什么还有那么多“地王”出现呢?难道楼市是假摔?

  首先,不得不提土地市场的相对滞后性。之前的房地产市场过热,经过一番调整,楼市总体降温。但这种降温要传导到土地市场,还需要一段时间。

  更重要的是,“地王”频出,土地市场的供求关系是决定因素。一些地方政府是土地市场的唯一供给者,什么时候推多少地块,都由政府说了算,几乎垄断了土地供应市场。近几年,不少城市土地供应量明显不足,人为造成的土地匮乏,使得物以稀为贵。在走高的地价面前,房企为了补充库存,自然不遗余力,尤其是遇到不可多得的优质地块时,更是拼了命也要争个头破血流。

  据统计,今年前三季度,全国土地出让面积同比下降4.8%;形成鲜明对比的是,今年前10个月,国有土地使用权出让收入2.65万亿元,同比增长15.2%%——去年同期,这一数字是降幅超过25%。

  地卖得少了,收入却明显增了,一些地方政府的饥饿营销也是玩得溜。

  另一组数据更让人咋舌。据机构估算,地方政府从房地产交易中所得(包括土地出让金和11种房地产相关税收),占房地产销售额的3/4以上。比如2014年,全国商品房销售额为8.73万亿元,其中,土地出让金和11种相关税收就达6.56万亿元,占到75%。

  地卖得贵,谁最高兴?谁受益最多?显而易见。

  所以,一个个“地王”动辄溢价翻番,真的不是房企们人傻钱多不在乎吗,而是羊毛出在羊身上,最终压力还是传导到广大接盘侠肩上。

  另外,人民币持续贬值,同时市场对其贬值预期进一步增强;但对地价这一稀缺要素,市场仍持增值预期。

  换句话说,与其把钱放手里贬值,不如去买地先囤着,那些优质地块即使眼前溢价多了些,但迟早还是能赚回来的。如此保值增值的好办法,也让房企实现了手里有地、心里有底。

  换句话说,单纯的“限贷限购”,实质上难以改变预期,政策的调控已经出现“耐药性”。尤其是在土地供给不足的热点城市,企业只能加杠杆硬着头皮拿地,否则就有可能被洗牌出局。用业内人士的话说,在对楼市用限贷限购政策“猛药去急症”的同时,如果不真正从供给段去杠杆,新一轮调控也可能陷入“严一年,松两年,屡调屡涨”的怪圈。

  角色

  回头来看,本轮楼市为什么被推得这么热?要回答这个问题,先来看看相关的各种角色:政府、房企、非房企、个人。

  无论是对中央还是地方政府而言,房地产业对经济的意义不容小觑。房地产业作为产业链较长的行业,对投资与消费的拉动作用明显。

  今年前三季度经济形势发布会上,国家统计局新闻发言人盛来运就说到,“三季度房地产市场销售形势还是不错的,商品房销售量增速继续保持高位。今年以来房地产对经济增长发挥了一定的支撑作用。”他提到,这个贡献率约8%。从他的话语中,“不错”“支撑作用”等字眼,似乎体现了一种认同房地产销售大增、为拉动经济做贡献的小确幸。

  但同样,他也提到,“目前房地产市场高烧开始褪去,房价开始趋稳”。岛妹有点迷惑,按这种说法,之前的房地产过热是高烧,但这种高烧对经济增长发挥了一定支撑作用,如今高烧褪去,似乎又有些依依不舍?恐怕,这些言辞中流露出的不够坚决的态度,也容易使部分地方政府心怀幻想,走走过场。

  说到地方政府,在中央与地方财权与事权不匹配的情况下,土地财政成为重要依赖,为了卖地尤其是卖出高价地,恐怕其原本就有助推楼市的动力。

  房企自不必提,非房企为何也加入炒房行列?原因很简单,有利可图。

  在宽松的货币政策下,M2增速长期大幅高于GDP增速和CPI涨幅之和,市场上的钱越来越多,总要有个去处好挣钱吧?股市去年刚发灾,债市容量有限,房地产市场成为不二之选。有研究人士指出,新三板上市公司中有几十家企业主要业务是炒房,不少新三板上市公司融来的资金,直接或间接进入了房地产市场。更不用说,某上市公司卖学区房就能保住壳资源之类的,我们也许当成笑话,但人家正经挣的是白花花的银子。

  在各方力量的推动裹挟之下,老百姓(603883,股吧)(51.820, 0.22, 0.43%)心如浮萍,一边着急地凑着首付,一边越涨越买,越买越涨。如今,政策加码,看来是要生生地把热钱挤出楼市。挤出去以后应该去哪儿呢?政府当然是希望其进入实体经济。然而这困难也是不小,实体经济增长乏力,赚钱也慢,赚惯了快钱的资金哪里受得了这份寂寞?

  这不,楼市刚降温,炒房资金就忙着搬家到股市,最近股市已经开始升温,有机构还打出股市成为最大“蓄水池”的口号。另一边,大蒜今年涨幅更是达到了69%,猪肉价格蠢蠢欲动。

  炒完楼市炒股市,炒完股市炒超市。这样的怪圈该怎么跳出来?看来也不是一时半会能解决的。

  今天又有人问岛妹,既然政府又调控了,这房价是不是会来个大降?岛妹只好苦笑:降多少算降啊?腰斩?(敲黑板)看标准表述,调控的目的是“促进房地产市场平稳健康发展”,不要会错意哈。这不,前两天王健林在印尼就说了,“中国房地产有泡沫呢,可能是最近这么些年比较大的泡沫了”,但是,“绝对不会崩盘”。

(责任编辑:潘其恒 HN084)
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